Donare un immobile ai propri figli è una delle scelte più significative che un genitore possa fare: permette di trasferire la proprietà di una casa, un appartamento o un terreno mentre si è ancora in vita, anticipando di fatto la successione.
Un atto generoso, ma tutt’altro che privo di implicazioni. Con la riforma fiscale entrata in vigore il 1° gennaio 2026, il quadro normativo è cambiato in modo rilevante.
Ecco tutto quello che bisogna sapere prima di procedere.
Come funziona la donazione di un immobile
La donazione è un contratto con cui il donante trasferisce gratuitamente un bene al donatario. Nel caso di un immobile, si distinguono due modalità principali:
Donazione diretta: il genitore è già proprietario dell’immobile e lo trasferisce direttamente al figlio. L’atto deve essere stipulato davanti a un notaio, alla presenza di due testimoni, dopo la verifica della titolarità del bene, della conformità catastale e di quella urbanistica.
Donazione indiretta: il genitore non possiede ancora l’immobile. In questo caso può acquistarlo e intestarlo direttamente al figlio, oppure donare la somma necessaria per l’acquisto. Anche in questa ipotesi si applica l’imposta di donazione, salvo che il figlio dimostri che il pagamento è stato effettuato direttamente dal genitore: in quel caso l’operazione sarà tassata solo come compravendita.
Quanto costa donare un immobile ai figli
La donazione comporta dei costi che è bene conoscere in anticipo:
- Imposta sulle donazioni: nel caso di donazione ai figli non si applica alcuna imposta fino a un valore del bene di 1 milione di euro (franchigia). Oltre tale soglia, l’aliquota è del 4% sul valore eccedente.
- Imposta di bollo: 230 euro.
- Imposte ipotecarie e catastali: corrispondono rispettivamente al 2% e all’1% del valore dell’immobile. Se si tratta di prima casa, si versano 200 euro ciascuna in misura fissa.
- Imposta per la trascrizione: importo fisso di 90 euro.
Le novità del 2026: addio al coacervo, benvenuta l’autoliquidazione
Con il D.lgs. 139/2024, in vigore dal 1° gennaio 2026, il sistema fiscale di successioni e donazioni è stato profondamente semplificato.
La novità principale riguarda l’abolizione del coacervo successorio: fino ad oggi, le donazioni effettuate in vita venivano sommate al patrimonio ereditario per calcolare l’imposta di successione.
Con la riforma, invece, donazioni e successione vengono tassate separatamente, evitando che i beni già donati incidano fiscalmente sull’eredità futura.
Importanti cambiamenti anche per il pagamento dell’imposta di successione.
Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025, gli eredi potranno procedere direttamente con l’autoliquidazione dell’imposta, senza attendere il calcolo da parte dell’Agenzia delle Entrate. Il versamento dovrà avvenire entro 90 giorni dalla scadenza della dichiarazione di successione, con possibilità di rateizzazione per importi superiori a 1.000 euro.
Nel complesso, la riforma punta a rendere più semplice, trasparente e veloce la gestione fiscale delle successioni e delle donazioni.
I vantaggi della donazione
- Anticipazione della successione: il genitore può scegliere a chi destinare l’immobile mentre è ancora in vita, evitando futuri conflitti tra eredi.
- Protezione del patrimonio: una volta donato, l’immobile esce dal patrimonio del donante. I creditori del genitore non potranno aggredirlo.
- Benefici fiscali per nuovi acquisti: cedendo l’immobile, il genitore può acquistarne un altro sfruttando le agevolazioni prima casa.
- Chiarezza fiscale maggiore con la riforma 2026: grazie all’abolizione del coacervo, donante e donatario possono pianificare con più certezza le conseguenze fiscali dell’operazione.
Gli svantaggi da non sottovalutare
- Impugnabilità della donazione: gli eredi legittimi del donante possono contestare la donazione entro 20 anni (o 10 anni dalla morte del donante) se ritengono che leda le loro quote di legittima. Questo rischio può pesare sulla commerciabilità futura dell’immobile.
- Difficoltà di accesso al credito: le banche tendono a essere caute nei confronti degli immobili ricevuti in donazione, proprio per il rischio di impugnazione. Ottenere un mutuo o iscrivere un’ipoteca su un bene donato può risultare più difficile.
- Complessità in presenza di più figli: donare un immobile a un solo figlio può ledere la quota di legittima degli altri. Esistono alcune soluzioni, come la rinuncia all’azione di riduzione da parte degli altri eredi (possibile solo dopo la morte del donante), ma richiedono una pianificazione attenta.
Un caso particolare: la donazione ai figli minorenni
La legge consente di donare un immobile anche a un figlio minorenne, ma la procedura è più articolata. I genitori devono presentare una richiesta al Giudice Tutelare, che valuterà se la donazione risponde a una reale necessità o utilità per il minore. Una volta ottenuta l’autorizzazione, il notaio potrà procedere con l’atto. Se esistono conflitti di interesse tra genitori e figlio, il giudice nomina un curatore speciale per rappresentare il minore.
Vale la pena donare? Dipende dalla situazione
La donazione di un immobile ai figli è uno strumento efficace per pianificare il passaggio generazionale del patrimonio, con vantaggi concreti sia per il donante che per i beneficiari. La riforma del 2026, con l’abolizione del coacervo e l’introduzione dell’autoliquidazione, ha reso il sistema fiscale più trasparente e accessibile. Tuttavia, i rischi legati all’impugnabilità e alle limitazioni sul credito rendono indispensabile una consulenza notarile prima di procedere: ogni situazione familiare ha le sue specificità, e una scelta fatta senza le giuste informazioni può avere conseguenze difficili da correggere.
