Roma, 12 ott – Nelle grandi città italiane si affittano sempre meno abitazioni intere e sempre più porzioni di immobili. Secondo i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, elaborati dal Sole 24 Ore, nel 2025 il 34,9% dei nuovi contratti di locazione registrati nei capoluoghi ha riguardato porzioni di abitazioni, contro una quota inferiore al 24% nel 2018. In sette anni, il numero di questi contratti è aumentato del 71,8%, raggiungendo le 242mila unità. Circa tre quarti riguardano locazioni transitorie o destinate agli studenti, mentre una parte consistente del fenomeno si concentra nei maggiori centri urbani.
Le città più costose sono governate dalla sinistra
Il dato fotografa un cambiamento nella struttura del mercato abitativo. L’appartamento, tradizionalmente concepito come un’unità da concedere in locazione a un singolo nucleo domestico, viene sempre più frequentemente suddiviso in contratti distinti. Per il proprietario, la somma dei canoni individuali può risultare superiore a quanto ricaverebbe affittando l’intero immobile; per gli inquilini, invece, la stanza rappresenta spesso l’unica soluzione compatibile con il proprio reddito. La stessa abitazione viene così valorizzata attraverso una pluralità di rapporti contrattuali, ciascuno costruito sulla capacità di spesa del singolo occupante.
La geografia di questo mercato presenta una caratteristica politica difficile da ignorare. Le quattro città italiane nelle quali una stanza singola costa mediamente di più sono Milano, Firenze, Roma e Bologna, tutte amministrate da coalizioni di centrosinistra. La coincidenza non spiega automaticamente l’origine dei rincari, ma introduce una questione che riguarda la natura stessa della metropoli contemporanea: perché gli ambienti urbani nei quali la sinistra esercita una maggiore influenza amministrativa e culturale sono anche quelli nei quali l’accesso alla casa incontra alcuni degli ostacoli economici più elevati? La risposta va cercata nel rapporto tra trasformazione della città, valorizzazione immobiliare e composizione sociale del progressismo metropolitano.
Il mercato delle stanze e il costo dell’abitare
Secondo l’indagine di Immobiliare.it Insights pubblicata nell’agosto 2026, Milano è la città più cara per una stanza singola, con un canone medio richiesto di 704 euro mensili. Seguono Firenze con 627 euro, Roma con 615 e Bologna con 585. Le quattro amministrazioni sono guidate rispettivamente da Giuseppe Sala, Sara Funaro, Roberto Gualtieri e Matteo Lepore. Tutti esponenti, o candidati sostenuti, dal centrosinistra. La graduatoria riguarda specificamente le stanze singole e non coincide necessariamente con quella degli appartamenti interi. È tuttavia significativa se confrontata con l’evoluzione pluriennale del mercato. Un’altra analisi di Immobiliare.it Insights, pubblicata nell’aprile 2026, rileva che nei dieci maggiori poli universitari statali italiani il prezzo delle stanze singole è aumentato mediamente del 41% tra marzo 2020 e marzo 2026, dieci punti percentuali in più rispetto ai monolocali. A Firenze l’incremento è stato del 46%, a Roma del 40%, a Bologna del 37% e a Milano del 31%. Nel corso del 2026 sono comparsi alcuni segnali di assestamento, con una diminuzione annuale dei canoni richiesti a Milano e Bologna. Ma il ridimensionamento recente interviene dopo una crescita pluriennale che ha modificato sensibilmente il rapporto tra redditi e spesa abitativa.
La dinamica emerge ancora più chiaramente dall’elaborazione della CNA sui dati dell’Agenzia delle Entrate. Tra il 2019 e il 2025, i canoni per un appartamento standard di 70 metri quadrati sono aumentati del 49% tanto a Milano quanto a Firenze. Nel capoluogo toscano il costo mensile è passato da 900 a 1.340 euro, mentre le retribuzioni nette medie sono cresciute soltanto del 10%. A Milano, per un immobile delle stesse dimensioni, il canone medio supera ormai i 1.800 euro. Si tratta di uno scarto che modifica concretamente le possibilità di insediamento. Una città può continuare ad attrarre studenti, professionisti e lavoratori grazie alle opportunità che offre, mentre una parte crescente delle persone necessarie al suo funzionamento incontra difficoltà a risiedervi stabilmente. La locazione parziale consente al mercato di assorbire una domanda che non dispone dei mezzi sufficienti per affittare un’abitazione autonoma, senza che questo comporti necessariamente una riduzione della pressione sui prezzi.
Il 34,9% rilevato dall’OMI misura la quota dei nuovi contratti, non quella delle abitazioni effettivamente frazionate. La distinzione è rilevante perché un singolo appartamento può generare più rapporti di locazione, specialmente quando destinati a studenti e lavoratori temporanei. Proprio questa moltiplicazione contrattuale, tuttavia, mostra come il mercato sia sempre più organizzato per ricavare reddito dalle singole porzioni dello spazio domestico.
La valorizzazione immobiliare come modello di sviluppo urbano
Per comprendere il rapporto tra caro-affitti e amministrazioni progressiste occorre osservare il modello di sviluppo che si è affermato nelle grandi città europee dopo la trasformazione delle economie industriali. Già nel 1989 il geografo David Harvey, nel saggio From Managerialism to Entrepreneurialism: The Transformation in Urban Governance in Late Capitalism, aveva individuato il passaggio da un’amministrazione urbana prevalentemente orientata alla gestione dei servizi a una forma di governo impegnata ad accrescere la competitività economica della città. Le amministrazioni locali cominciano a operare come soggetti capaci di attrarre investimenti, attività produttive, consumi e capitali, confrontandosi con altre città per conquistare una posizione favorevole nei circuiti economici internazionali. Questo cambiamento ha progressivamente assunto un ruolo centrale anche nelle amministrazioni di centrosinistra. La metropoli postindustriale costruisce la propria attrattività attraverso università, servizi avanzati, turismo, cultura, grandi eventi, riqualificazione urbana e investimenti infrastrutturali. Il patrimonio immobiliare costituisce contemporaneamente una condizione materiale di questo sviluppo e uno dei principali strumenti attraverso cui il suo valore economico viene realizzato.
Roma offre un esempio particolarmente evidente. Nel marzo 2025, durante il MIPIM di Cannes, una delle principali fiere internazionali del settore immobiliare, l’amministrazione Gualtieri ha presentato il programma «Roma open to the future», illustrando progetti di rigenerazione urbana sostenuti da investimenti pubblici, privati e partenariati. L’obiettivo dichiarato era rendere la Capitale più attrattiva e competitiva, recuperando aree degradate e favorendo nuove iniziative economiche. La trasformazione urbanistica può migliorare infrastrutture, servizi e qualità degli edifici. Produce però anche effetti sul valore delle aree interessate, aumentando la redditività potenziale di immobili che precedentemente occupavano posizioni marginali nel mercato. Quando la valorizzazione del territorio procede più rapidamente della crescita dei redditi, una parte dei residenti rischia di non poter sostenere i nuovi costi. Il meccanismo era stato descritto già da Neil Smith nel suo studio del 1979, Toward a Theory of Gentrification, attraverso il concetto di rent gap: la differenza tra la rendita effettivamente ricavata da un terreno o da un immobile e quella potenzialmente ottenibile attraverso una sua diversa valorizzazione. Il ritorno dei capitali nei quartieri precedentemente svalutati diventa economicamente conveniente quando questo divario è sufficientemente ampio da giustificare nuovi investimenti.
La gentrificazione appare così come un processo di riorganizzazione economica dello spazio urbano, nel quale l’aumento dell’attrattività può tradursi in una redistribuzione della popolazione sulla base della capacità di spesa. A questa dinamica contribuiscono anche altri fattori, fra cui la crescita del turismo e la concorrenza tra locazioni residenziali e affitti brevi. Nel suo sondaggio sul mercato delle abitazioni relativo al quarto trimestre 2025, la Banca d’Italia segnala che, secondo gli agenti immobiliari intervistati, il peso delle locazioni brevi continua a incidere significativamente sull’aumento dei canoni in numerose città. È una pressione che alcune amministrazioni tentano di contenere. Nel giugno 2026 Firenze ha esteso il blocco delle nuove autorizzazioni per affitti turistici brevi a diverse zone esterne al centro storico. Il provvedimento interviene su una componente specifica del mercato, senza modificare da solo le altre condizioni che determinano i valori immobiliari: concentrazione della domanda, disponibilità di abitazioni, redditività degli investimenti e distribuzione territoriale delle opportunità economiche.
La questione investe dunque le scelte attraverso cui una città definisce il proprio sviluppo. Attrazione dei capitali e accessibilità abitativa possono essere perseguite contemporaneamente, ma la loro compatibilità dipende dagli strumenti con cui viene governata la valorizzazione immobiliare e dalla capacità di mantenere una quota sufficiente di abitazioni destinata alla residenza stabile.
La cultura progressista e l’economia della gentrificazione
L’aspetto più interessante emerge quando, accanto alle amministrazioni, si considera l’ambiente sociale e culturale che caratterizza le metropoli progressiste. Università, associazionismo, spazi artistici, professioni culturali, movimenti studenteschi e attività indipendenti partecipano alla costruzione dell’identità dei quartieri. La loro presenza contribuisce a rendere alcuni luoghi riconoscibili e desiderabili, attribuendo loro un valore che non dipende esclusivamente dalle caratteristiche degli edifici o dalla posizione geografica. La sociologa Sharon Zukin ha analizzato questa relazione nel volume Naked City: The Death and Life of Authentic Urban Places, pubblicato nel 2010. La ricerca mostra come l’autenticità urbana, spesso associata a quartieri popolari, attività commerciali storiche, comunità artistiche e forme di socialità alternativa, possa diventare una risorsa economica. Ciò che inizialmente distingue un quartiere per la sua identità culturale può successivamente attirare consumatori, nuovi residenti e investitori, contribuendo a trasformarne la composizione sociale.
Il valore culturale di un luogo finisce così per essere incorporato, almeno in parte, nel suo valore immobiliare. La presenza di librerie indipendenti, gallerie, locali, laboratori creativi e spazi associativi non implica automaticamente un aumento degli affitti; può tuttavia partecipare a un processo più ampio attraverso il quale un quartiere precedentemente poco appetibile entra nei circuiti del consumo urbano e dell’investimento. Qui si manifesta una particolare tensione all’interno della sinistra metropolitana. Gli ambienti che contestano la speculazione immobiliare, rivendicano il diritto alla città e si oppongono alla trasformazione commerciale dei quartieri partecipano spesso alla stessa vita culturale che ne sostiene l’attrattività. La loro attività non coincide con gli interessi dei proprietari immobiliari, ma si svolge all’interno di un sistema economico capace di appropriarsi del valore generato anche da esperienze nate per contestarlo.
La città progressista contiene perciò soggetti collocati in posizioni economiche differenti, accomunati più da un medesimo ambiente urbano che da un rapporto uniforme con la proprietà e la rendita. Vi convivono professionisti ben retribuiti, lavoratori precari, studenti, proprietari immobiliari, operatori culturali, associazioni e movimenti per la casa. La prossimità culturale non elimina le differenze materiali tra questi gruppi, mentre la questione abitativa offre un terreno sul quale tali differenze possono trasformarsi in conflitto politico.
Dalla sinistra di governo alla sinistra degli affittuari
Questa tensione aiuta a comprendere anche le trasformazioni più recenti della politica europea. Come abbiamo osservato analizzando l’affermazione di Die Linke a Berlino, la centralità assunta dagli affitti e dal costo della vita nella proposta della sinistra radicale si sviluppa all’interno di un ambiente metropolitano già largamente orientato verso le forze progressiste. A Berlino la richiesta di intervenire sui grandi patrimoni immobiliari e di ampliare l’edilizia pubblica ha consentito alla Linke di rafforzarsi soprattutto rispetto alle altre componenti della sinistra. Il conflitto sulla casa non si è quindi tradotto semplicemente in una contrapposizione tra due culture politiche estranee, ma in una competizione per rappresentare i diversi interessi sociali presenti nella stessa metropoli. Una dinamica analoga può essere riconosciuta, con caratteristiche proprie, anche nelle città italiane. Le amministrazioni progressiste perseguono obiettivi di sviluppo economico e attrazione degli investimenti, mentre movimenti e organizzazioni collocati nella medesima area culturale contestano gli effetti che questi processi possono produrre sul mercato abitativo.
Il caso romano di Spin Time, già affrontato su queste pagine, permette di osservare concretamente questa relazione. La stessa amministrazione che presenta Roma agli investitori internazionali ha avviato interlocuzioni per tutelare l’esperienza sociale sviluppatasi nello stabile occupato di via Santa Croce in Gerusalemme. Parallelamente, una parte dell’associazionismo e della sinistra cittadina ha contestato le politiche urbanistiche del Campidoglio, accusandole di favorire la valorizzazione privata a discapito della residenzialità. Le due dimensioni appartengono al medesimo sistema di governo urbano. La politica di sviluppo ricerca capitali e interventi di trasformazione; quella sociale interviene sulle difficoltà di accesso, sulla marginalità abitativa e sulla tutela di determinati spazi collettivi. Anche quando i soggetti coinvolti entrano in conflitto, continuano a confrontarsi all’interno di una struttura economica nella quale il mercato immobiliare conserva un ruolo centrale.
La distinzione tra amministrazione riformista e opposizione antagonista non esaurisce peraltro le differenze sociali presenti nelle città. La crescita dei canoni colpisce anche lavoratori che non frequentano gli ambienti universitari o culturali attraverso cui il disagio abitativo acquista maggiore visibilità politica. Addetti alla ristorazione, lavoratori dei servizi, personale sanitario, impiegati e famiglie con redditi ordinari partecipano quotidianamente al funzionamento della metropoli, ma non sempre dispongono delle risorse necessarie per risiedere vicino al luogo di lavoro.
La città concentra opportunità ma ridistribuisce i costi
Ne deriva un’ulteriore trasformazione: la città concentra le opportunità occupazionali mentre tende a distribuire territorialmente i costi della propria crescita. Una parte dei lavoratori viene spinta verso quartieri esterni o comuni limitrofi, dove canoni inferiori possono essere compensati da maggiori tempi e costi di spostamento. Altri rinunciano al trasferimento o accettano sistemazioni condivise anche oltre la fase degli studi. La questione abitativa diventa così parte di una più ampia selezione sociale dell’accesso alla metropoli. Non riguarda soltanto la quantità di alloggi disponibili, ma la relazione tra posizione economica, possibilità di stabilirsi in un territorio e partecipazione alla vita urbana. La crescita degli affitti nelle città di centrosinistra si inserisce dunque in un processo che attraversa la trasformazione postindustriale dell’economia europea, le politiche di sviluppo locale e la capacità del mercato immobiliare di incorporare il valore prodotto dalle attività economiche e culturali. Il colore delle amministrazioni non costituisce una spiegazione sufficiente dei prezzi, ma il loro ruolo nella definizione delle strategie urbane rende inevitabile un giudizio sui risultati materiali di quelle strategie.
Per le forze progressiste, che hanno fatto dell’inclusione sociale e del diritto all’abitare elementi centrali della propria rappresentazione politica, il problema assume un significato particolare. L’accessibilità di una città non può essere misurata soltanto dalla disponibilità di servizi, dalla ricchezza dell’offerta culturale o dalla presenza di spazi associativi: dipende anche dalla possibilità per chi vi lavora di costruirvi una condizione abitativa stabile. Il progressivo passaggio dalle abitazioni intere alle stanze singole restituisce precisamente questa difficoltà. Il patrimonio immobiliare continua a generare valore, ma la sua fruizione viene organizzata in unità sempre più piccole, adattate alla capacità di spesa individuale. La metropoli può crescere, attirare investimenti e moltiplicare le opportunità senza garantire che quella crescita si traduca in una maggiore possibilità di abitarla.
È su questa distanza tra sviluppo urbano e accesso alla casa che si misura la contraddizione delle città progressiste: il modello economico che ne sostiene l’attrattività convive con condizioni abitative che restringono l’accesso alla stessa città, mentre la contestazione di queste condizioni continua a essere rappresentata, in larga misura, dalle forze politiche e culturali che ne caratterizzano l’identità.
Vincenzo Monti
