Roma, 16 mag – Ad aprile 2015 sembra proprio che i mutui per l’acquisto di abitazioni abbiano ricominciato a crescere a livello quasi esponenziale. Infatti secondo il Barometro Crif, che considera tutte le pratiche di mutuo richieste dai consumatori agli istituti di credito, la crescita nel mese appena trascorso è stata del 71,9% rispetto ad aprile 2014 (a parità di giorni lavorativi). Il così alto aumento delle richieste ha ricondotto i volumi al livello del 2010. Il Barometro Crif inoltre ha evidenziato che l’incidenza di surroghe e sostituzioni non supera il 18% del totale, pertanto nell’82% dei casi le richieste riguardano nuovi mutui.
A far da contraltare, però, all’incremento del numero di pratiche vi è l’importo medio richiesto che è pari a 121.911 euro, inferiore rispetto ai 124.812 euro al mese di aprile 2014 e molto distante dai 140.942 euro dell’aprile 2010. Il Barometro fa notare che la diminuzione del valore richiesto deriva da una parte dal crollo dei prezzi che le case hanno subìto negli ultimi anni ed al tempo stesso dalla cautela che le famiglie adottano nell’indebitarsi.
Per quanto riguarda la durata dei mutui vi è una distribuzione abbastanza lineare su tutte le durate, con una minima prevalenza di quella tra 15 e 20 anni (il 23,9% dei richiedenti) e di quella tra i 25 ed i 30 anni (il 22,6%), seguite poi dalla fascia 20 – 25 anni (con il 20%). Quindi i mutui richiesti per il 66,6% dei casi vanno ad assestarsi su una durata che va dai 15 ai 30 anni.
Manca però un dato estremamente importante per analizzare il trend appena evidenziato: se i nuovi mutui sono a tasso fisso oppure variabile. Infatti è evidente che il calo dei tassi conseguente al quantitative easing della Bce ha invogliato gli investitori ad accendere un mutuo. Secondo una nostra simulazione su uno dei siti internet di ricerca mutui più convenienti, il Taeg di un mutuo a tasso variabile a 25 anni, per 121.911 euro (il valore medio richiesto ad aprile), richiesto da un quarantenne con un reddito familiare di 3.000 euro netti al mese, per l’acquisto della prima casa del valore di 200.000 euro a Roma sarebbe pari all’1,75% contro il 2,79% del Taeg di un mutuo a tasso fisso a parità di stessi parametri, quindi con una differenza tra fisso e variabile dell’1,04%. Pertanto ci troviamo di fronte ad un tasso annuo effettivo globale dei mutui a tasso variabile che invoglierebbe chiunque abbia una disponibilità minima propria ad accendere il mutuo per l’acquisto dell’abitazione. Su questo punto, però, si ha l’impressione che i richiedenti il mutuo a tasso variabile non abbiano fatto molto tesoro di ciò che una decina di anni fa è successo proprio in Italia con il repentino aumento dei tassi, dopo un periodo di tassi quasi azzerati, e il conseguente dissanguamento delle finanze familiari.
Il bassissimo livello attuale dei tassi è tale perché ci troviamo in una situazione anomala in cui la Banca centrale ha immesso, e sta continuando ad immettere, enormi quantitativi di liquidità per dare ossigeno all’economia, ma si deve essere anche consapevoli che questa è una situazione che non potrà durare a lungo e, quindi, accendere mutui che vincolano il debitore anche per trenta anni richiederebbero previsioni di spesa che vadano ben al di là del breve o brevissimo termine. Anche perché nel momento in cui i tassi aumenteranno, anche l’eventuale passaggio al tasso fisso sarà molto più oneroso.
Walter Parisi
