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FM06042015-Istat_abit-figura_1Roma, 6 apr – Secondo l’Istat, nel quarto trimestre 2014 e sulla base delle stime preliminari, l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, diminuisce dello 0,8% rispetto al trimestre precedente e del 2,9% nei confronti dello stesso periodo del 2013. Un’amara beffa per chi sta rimborsando i propri mutui, magari da lungo tempo, e per chi pensava di utilizzare l’abitazione come garanzia per ottenere finanziamenti.

Una deflazione, quella relativa alle abitazioni, ben superiore, quindi, rispetto alla contrazione del prodotto interno lordo (Pil), che faceva segnare nel 2014 una diminuzione dello 0,4% rispetto al 2013, e una variazione nulla nell’ultimo trimestre ma che, se rapportato all’incremento della popolazione, quindi considerato in termini di Pil pro-capite, avrebbe registrato una flessione ben più ampia, come spiegato recentemente su queste colonne.

Questo dato conferma la tendenza al ribasso dei prezzi delle abitazioni in atto da tre anni. È la prima volta, inoltre, da quando è disponibile la serie storica dell’Ipab, che per le abitazioni nuove i prezzi risultano al di sotto di quelli medi del 2010.

Il calo congiunturale interessa i prezzi sia delle abitazioni esistenti (-1,0%) sia di quelle nuove (-0,7%).

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Quadro analitico della pesantissima deflazione del settore abitativo residenziale

Analogamente la flessione tendenziale, che continua a ridursi in ampiezza (un punto percentuale in meno rispetto a quella del trimestre precedente), è la sintesi delle diminuzioni dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-3,6%) sia di quelle nuove (-1,2%), con un differenziale in valore assoluto che si riduce di sei decimi di punto percentuale (2,4 punti percentuali da 3,0 del terzo trimestre).

In media, nel 2014 i prezzi delle abitazioni diminuiscono del 4,2% rispetto al 2013 (quando la variazione media annua era stata del -5,7%). Il calo è imputabile a una riduzione del 5,0% dei prezzi delle abitazioni esistenti (dopo il -7,2% del 2013) e del 2,2% dei prezzi di quelle nuove (era -2,4% nel 2013).

Il ridimensionamento del calo medio su base annuale dei prezzi delle abitazioni si è manifestato in presenza di segnali di ripresa dei volumi compravenduti (+3,6% è l’incremento su base annua registrato per il 2014 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale).

Rispetto al 2010, nel 2014 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti dell’11,5% (+0,2% per le abitazioni nuove, -16,4% le esistenti).

Tornando alle ultime variazioni annuali, il dato fondamentale è la riduzione del 2,9% del valore delle abitazioni nel corso del primo anno del governo Renzi. Come si traduce questa riduzione percentuale in termini assoluti?

Nel 2012, il valore del patrimonio immobiliare residenziale italiano è stata stimato dal Ministero dell’economia e delle finanze e dall’Agenzia delle entrate in circa 6mila500 miliardi di euro, quindi un deprezzamento del 2,9% significa una perdita complessiva di valore superiore a 180 miliardi di euro in un solo anno. Considerando poi che, secondo le stesse fonti ufficiali, sempre nel 2012 il valore medio di un’abitazione era pari a circa 180mila euro, in media l’81,5% delle famiglie che secondo l’Istat nel 2013 era proprietaria di abitazione hanno perso ciascuna, nel corso del solo 2014, la bellezza di 5mila euro: non c’è che dire, un brillante risultato per l’esecutivo guidato dal rampante fiorentino che aveva promesso un giorno si e l’altro pure un’inversione di tendenza.

Ricordando che negli anni precedenti, in particolare nel 2012 e nel 2013, era andata ancora peggio, si può parlare di un vero e proprio salasso per i proprietari di abitazione.

Per fare un esempio, una famiglia che abbia acceso un mutuo nel 2011 per acquistare un’abitazione allora esistente, ha sofferto una perdita di valore della stessa abitazione mediamente intorno al 17% – su una media di 180mila euro, si tratta di oltre 30mila euro, ma il mutuo – calcolato sul valore originale dell’abitazione – dovrà comunque rimborsarlo per intero.

Coloro che, invece, godano pienamente del titolo di proprietà della propria abitazione, sia essa di residenza o meno, e intendano servirsene come garanzia per accedere a finanziamenti di qualsiasi natura, per esempio per investimenti nella propria professione, per lo studio dei figli o per altri acquisti, vedranno sensibilmente decrescerne la capacità di leva finanziaria, con ovvie conseguenze sia nell’accesso al credito sia più in generale sul consumo e quindi a cascata su tutti i settori dell’economia.

In questo quadro a dir poco desolante, la modesta ripresa osservata e già menzionata dei volumi soggetti a compravendita nel 2014, pari al 3,6% su base annuale, è il minimo che ci si potesse attendere in considerazione del ribasso dei prezzi, ma il tenore di tale ripresa appare lontanissimo dalla possibilità di colmare almeno nel breve termine la straordinaria entità della deflazione del settore immobiliare.

Francesco Meneguzzo

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